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房地產常見9大稅種計算方法總結(中)

日期:2022-4-11 9:30:26      瀏覽次數:

(四)耕地占用稅

此稅種僅針對耕地,非耕地性質的土地無需繳納。在稅率設計上,耕地占用稅采用了地區差別定額稅率。稅率規定如下:

 1、人均耕地不超過1畝的地區(以縣級行政區域為單位,下同),每平方米為10~50元;2、人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區,每平方米為8~40元;3、人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區,每平方米6~30元;4、人均耕地超過3畝以上的地區,每平方米5~25元。 經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達、人均耕地特別少的地區,適用稅額可以適當提高,但最多不得超過上述規定稅額的50%


(五)增值稅

增值稅一般發生在房地產企業的售樓環節以及出租業務中。增值稅的稅率,如果是簡易計稅,按5%計;如果是一般計稅,則按9%計。對于2016年4月30日之前的老項目,一般納稅人既可以選擇一般計稅,亦可以選擇簡易計稅。老項目的判斷標準,一個是施工工程許可證上的日期在2016年4月30日之前;或者是總包合同上注明的開工日期在2016年4月30日之前。至于附加稅費,一般是依附于增值稅按照對應稅率進行計征。

風險揭示:

相對比較復雜,涉及到土地成本的抵扣、進項稅額的抵扣、老項目/新項目的適用稅率等。增值稅的各項附加稅費,嚴格按照納稅義務時間進項繳納,防微杜漸,防止潛在的納稅風險。


(六)土地增值稅

實行預繳模式,稅率檔為2-4%。其中,普通住宅按照預售款的2%進行預征;非住宅按照3%,其他類型房產則按4%。清算環節相對復雜,要視乎增值率的檔次確定對應的土增稅稅率,一檔分為4檔,依次為30%,40%,50%和60%。

風險揭示:

實踐中,風險往往表現在延遲履行納稅義務方面。房地產企業前期預收的售房款未作收入處理,而是放在其他應付款科目中,這樣就很容易埋下稅收隱患。


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